新潟の住宅相場は上昇中？新築マンションが示す価格水準の変化
先日、私の事務所近くに建った新築のマンションがテレビ新潟で取り上げられていました。
3LDKで、価格は5,000万円ちょっと。
芸人の東野幸治さんが「新潟に移住するなら？」という番組企画で紹介された物件でした。
この価格、どう感じますか？
私が率直に感じたのは、新潟駅前でもない、信濃川ビューでもない。
その“プレミアム”がないのに、価格が5,000万円台とは高いのではないか、ということです。
多分これが、長く新潟で暮らしてきた人の感覚だと思います。
新潟で“プレミアム”とされる基準は変わらず、「新潟駅から徒歩圏内」や「信濃川」です。
そうした場所の価値は依然として高く、実際に物件価格は上昇を続けています。
では今、新潟の不動産市場で何が起きているのでしょうか。
変わっているのは基準ではなく「水準」
プレミアムの基準が変わったわけではありません。
変わっているのは、価格全体の「水準」です。ジワジワ上がっているのです。
これまでなら4,000万円台だった物件が5,000万円台に。
5,000万円台だったプレミアム物件は、さらにその上へ。
それでも買い手には価値があると評価されて、しっかりと売れています。
その背景には、いくつかの構造があります。
仕事は東京のマーケット、暮らしは新潟
ここ数年で増えているのが、
企業の顧客や取引先は首都圏。
扱うビジネスの市場規模も東京基準。
しかし拠点や住まいは新潟。
こうした働き方です。
つまり、収入は東京基準、生活コストは新潟基準という購買層が増えているのです。
こうした層にとっては、新潟中心部の住宅相場が相対的に“割安圏”に映るでしょう。
価格は「地元の感覚」だけで決まらず、買える人の水準で決まります。
いま、新潟の不動産価格を“割安”と判断できる購買層が、実際に市場に参加し始めています。
私自身の実感からも新潟の暮らしはおすすめできる
私自身の体験からも新潟の暮らしはおすすめできます。
新卒の頃、私は渋谷区で働き、大田区に住んで電車通勤していました。
朝の山手線の混雑はやはり相当なもので、通勤ラッシュは消耗の連続。
朝も夜も人、人、人。
いまは新潟郊外に家を建て、通勤はマイカーです。渋滞することはありますが、車の中は自分の空間で、誰かに押しつぶされるようなことはありませんし、空調も自分の好みで設定できます。
この違いは、日々の積み重ねとして大きな違いになります。
東京は「毎日戦う場所」ではなく、「たまに刺激を受けに行く場所」。
この選択が合理的に映る人が増えるのも、自然な流れです。
不動産価格を押し上げる要素
価格を押し上げる構造的な要素としては、他にもあります。
・インフレ傾向
・建築コストの高止まり
・供給が急増しにくい環境
これらが重なると、価格は下がりにくくなります。
急騰ではなく、ゆるやかな上昇。
しかしそのほうが、じわじわと家計に影響します。
そして、その購買層の存在が、価格の水準を静かに押し上げているのが現状です。
この相場の影響は、元々新潟に住んでいる人の生活にも及びます。
相場の変化は生活にどう影響するか
価格の水準が上がると、何が起きるか。
・希望エリアには予算が届かなくなる
・ローン比率が高まる
・ローン返済年数が長くなる
・貯蓄や投資に回すお金が減る
こうして少しずつ、家計の安全域が狭まっていきます。
怖いのは、「高いな」と感じながらも、それが“普通”になっていくことです。
35年ローンが当たり前だった時代から、いつの間にか、40年超のローンが常識になりつつあります。
私が組むのなら、40年ものローンは受け入れがたいです。ですが最近、相談に来られる方の中には、当然のように受け止めている方も目立ってきました。
相場は需要で動く。家計は設計で守る
新潟の不動産は、構造的に見れば「上昇圧力が強い」可能性があります。
プレミアム物件はさらに上がり、標準物件はジワジワと上がり続け、全体の水準が押し上げられています。
この現実はしっかりと注視したほうが良いでしょう。
しかし、相場と家計は別問題です。
相場はコントロールできませんが、借入額は自分でコントロールして決められます。
だからこそ、以下の点を先に確認しておくことが大切です。
・いくらまでなら家計が崩れないか
・教育費のピークと返済が重なっても耐えられるか
・車を2台持っていても余裕があるか
・金利が上がった場合も返済は大丈夫か
相場で買うのではなく、ライフプランで買う。
そして、新潟で住宅を買うタイミングを、自分の家計基準で見極める。
これが、今の環境では一番、現実的な向き合い方だと考えています。
相場と感覚にズレがあることより「ムリ」が問題
冒頭の新築マンション3LDKが5,000万円という事例を見て「高い」と思う感覚は、間違っていないと思います。
ただ、その“高い”が新しい水準になりつつある可能性もあります。
新潟水準で暮らす私たちは、自分たちの生活水準に合った無理のない金額を冷静に決める。
冷静に決めておけば、相場がどう動こうと、判断に振り回されずに済みます。
「みんなこのくらいの額だから…。」と、何となく決めるのは危険です。
まずはあなたの家計の判断軸を把握することから始めてみましょう。
